腾退拆迁，真的是法外之地么?被腾退人的补偿安置权益，真的无法得到切实保障么?对此，北京在明律师事务所的资深征收维权律师段福惠给出了否定的答案!

基本案情：“三无”的腾退

腾退严格说来无法律依据，无法定程序，无补偿标准，因而造成了被腾退群众维权难的局面，这也是法律界公认的现状。

刘女士一家前一段时间就遭遇了宅基地腾退。

刘女士祖孙三代八口人一直居住在村里，宅基地300余平方米，上有年迈的老父亲，下有重病的弟妹，里里外外都需要刘女士操持。

由于此次腾退搬迁户数多，项目紧，村委会做足了文章，又是找人说和，又是砸门敲窗，甚至威胁强拆，补偿数额却是迟迟涨不上去，本就因为占地搬迁吃过一次亏的老父亲坐不住了，刘女士也是压力倍增。

经过一番调查了解，刘女士最终决定委托北京在明律师事务所的段福惠、毕文芳律师，为其争取公平合理的补偿安置利益。

律师代理：腾退维权3大要点

要点一：法律程序与腾退谈判相结合

刘女士委托律师之后，律师马上针对刘女士的诉求，结合当地的拆迁现状为其制定了如下维权攻略：调查项目信息，争取全方位了解项目背景和政策;同时针对当地出现的非法拆除情况，要求有关部门履行行政监督、管理职责。

在此期间，鉴于项目背后的开发商急于用地的现实情况，律师及时响应当事人诉求，为当事人与腾退方进行初步的接洽商谈提出较为具体的指导意见。

法律程序一步步推进，律师掌握的信息越来越丰富，而当事人在律师的指导之下，也与腾退方进行了一些沟通商谈，两相结合之下，补偿谈判正在向有利于我方的情势转变。

要点二：该谈则谈，当断则断，进退有度

伴随着时间的进行，腾退方谈判人员换了一拨又一拨，而谈判的间隔期也越来越短，从一开始的一周一次，到一周两三次，结合当地的搬迁、补偿现状，律师建议当事人少谈多听;在当事人委托半个月之后，当事人告知律师腾退方背后的开发商某领导要和她谈一谈，此时国庆节也临近了，强拆似乎也迫在眉睫。

律师敏锐的意识到，谈判时机到了，于是果断指导当事人进行全面、深入、务实的商谈，就一些谈判策略和细节提出了具体的建议。

果不其然，时隔两三天，律师就收到了当事人基本谈妥的大好消息。

此时，最重要的补偿部分基本上已经解决了，当事人心里有了底，律师也很欣慰。

要点之三：签好协议，不留后患

打铁要趁热，谈判桌上的言辞承诺如果落实不下来，再理想的补偿安置也有如镜花水月，而且还有很多细节上的事情没有谈妥，例如安置面积和货币补偿到底有多少，怎么选房，怎么交房，怎么给付货币等等都需要进一步核实和落实。

此时，律师的作用凸显无疑。

在律师的协助之下，经过四个小时的拉锯战，最终协助当事人签好了协议，并得到了村委会和开发商领导的书面保证。

至此，此案以委托维权一个月，获得六套安置房和将近1000万的净货币补偿的结果而大功告成。

疏解整治促提升下的腾退应对之道

策略之一——选准谈判时机

随着“疏解整治促提升”专项行动的开展，各区县以“环境整治”、“疏解整治”、“工业大院疏解”、“城乡结合部改造”等等名义实施的腾退工作也是进展的如火如荼。

相对于正规拆迁项目，腾退往往无规可循，也成为了腾退维权困难的一个原因。

但是，无论是拆迁还是腾退，其最终都是为项目建设用地而大规模拆除房屋，都需要项目主体来进行补偿安置，而只要有补偿安置方面的政策，就意味着可以通过谈判协商的路径获得最终的理想补偿。

这个谈判协商的时机显得尤为重要。

时间过早，容易暴露己方底线，不利于最终拿到合理补偿;时间过晚，房屋已经拆掉了，就会陷于被动。

而如果认为腾退拆迁方追着谈，就要吊足了对方，一味避而不谈，则有可能会丧失最佳时机，适得其反。

因此，要密切结合法律程序和项目的推进程度来确定一个最佳时机，选准时机，则事半功倍。

策略之二——进退有度，左右有局

有些当事人在谈判过程中经常犹豫不决，患得患失。

这种心理的背后实际上是观望太多，忽左忽右，导致失去了底线。

而有些当事人则认为房子在自己手中，自己说了算，试图开出大价码，只要拆迁腾退方不同意，就死守死扛，不降一分。

这种心理更是要不得，房子是谈判的筹码，但是强拆的手段也很多，且不说强拆是否合法，如果这个大价码一下“吓到”了对方，那么，很有可能会成为对方杀鸡儆猴的对象，房子被强拆了，解决时间就不好说了。

因此，无论是出于补偿安置诉求的合情合理，还是拆迁谈判上的技能技巧，都要做到心中有数，不盲目攀比。

谈判时进退有度，左右有局，当机立断，方能既拿到理想的补偿安置，又获得心理上的满足释然。