一、政策核心内容

　　自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

　　二、政策影响谁？

　　此次政策是针对存量浮动利率贷款，就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人，需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

　　三、政策有何影响？

　　央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率？

　　（一）、选择一：选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

　　（二）、选择二：选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。更重要的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

　　四、选哪个好？

　　（一）、有数据显示，截至2019年9月末，我市存量房贷贷款余额有近1000亿元。根据央行的时间表，扬州近千亿元老房贷都将在明年8月底前完成“换锚”。

　　（二）、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。

　　（三）、国家一直鼓励金融机构支持实体经济发展，降低实体经济的融资成本。未来一段时间内，LPR的定价可能会出现下调。

　　（四）、选择哪种方案，关键在于对于长期利率走势如何看。

　　（五）、房贷的时间相对较长，在此期间，总会遇到利率的上升期和下行期，且无法预测。

　　（六）、央行也明确了，重定价周期最短为一年。因此，用LPR作为定价基准，一年重定价一次，对买房人和银行都最公平。

　　五、如何转换？加点如何确定？

　　（一）、按照规定，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整。

　　（二）、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

　　（三）、举个例子：若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

　　1、如果你选择固定利率，那么以后你的房贷利率会是5.39%。

　　2、如果你选择“LPR+加点”利率，借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了，那么你的月供也会减少。

　　六、何时转换？

　　（一）、转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

　　（二）、自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

　　（三）、转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

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