来源：法制播报

一个280平的商铺，碰上市里修建地铁，拆迁款应该给多少合适？

房主估价3000万，声称少一分都不行，遭到拒绝之后，2次将市政府告上法庭，法院都判决先拆了再说。

拆迁 资料图

这是怎么回事？房主是否漫天喊价，评估依据是什么？法院的判决又是否合理呢？

当收益极好的店铺碰上拆迁

房主李女士

2001年，学法律做投资的李女士和丈夫，在武汉汉江区最繁荣的地带买了7层楼的底层店铺，用来出租做投资。

门店面积287平米，层高5米，总共花费了110万。

李女士将它精心装修之后，招租广告一贴，立马就有好多人前来询问。

本着价高者优先，最终李女士以每年60万租金将店面租给了一家银行，并且签订了长期合同。

李女士将店面租给了银行

银行收入大，较为稳定，加上年年房价飞涨。14年来，李女士靠着这个门店的年租，狠狠的大赚了一笔。

不仅自家的生活质量翻了好几倍，送儿子出国留学，还在老家给父母修了房，甚至投资给弟弟开了公司。

看着李女士的生活越来越好，周围人都说她当初真是眼光独到，找了这样一个宝藏店面，得以“一铺养三代”。

每每这时，李女士内心也很十分庆幸当初咬牙买下了这个店铺。

可好景不长，后来市里规划发展，要修建6号线地铁。

武汉市人口上千万，加上有长江和汉江的阻断，修建地铁，可谓是惠民利民的阳光工程。

地铁规划路线

而市政府在经过规划之后，为了将成本和损失最小化，地铁的出入口选在了汉江区最繁华地带，也就是李女士的店铺门口。

或许对于大部分人来说，拆迁是一件好事情，毕竟靠着拆迁就能够实现一夜暴富，谁会不愿意呢？

可对李女士而言，她的店铺位置极佳，收益也极好。家里的事事都指望着这个店铺，失去了就等于是生活没有了保障。

但她同时又清醒地认识到，这是政府的项目，已经做出了规划，不可能因为她一个人而改变。

房产销售经理

于是为了将利益最大化，她开始了解相关的赔偿方案。

她咨询汉江附近同等位置的多家商铺，得知大多在买卖的时候都是按照每平方米十万块钱算。

按照这个价格，加上装修费和租金损失，再参照国家赔偿标准，最终李女士计算出，如果一定得拆迁的话，自家的商铺能够获得拆迁款3000万。

这个数目对李女士来说，是差不多可接受的。

她认为市里修地铁，作为公民有责任有义务，肯定要支持。可她也不愿意让自己亏，想着如果能按价赔偿，那是最好的结果。

那政府方面的评估价格是怎样的，能够让李女士如愿以偿吗？

3000万拆迁款变1500万？

拆迁补偿款

2013年，当商铺征收通知出来的时候，李女士立马就去了解了政府对店铺的评估价格。

“1508万，怎么只有1508万”。

李女士不敢相信地喃喃自语，这跟她自己估算的价格足足差了近一倍，合计下来只有五万一平方米。

李女士怎么也不肯接受，也拒绝在同意书上签字。

那么为什么政府的估价跟李女士的不同，还相差甚远呢？依据又是什么呢？

政府的依据

当地政府代理人

政府负责人解释，赔偿款是他们请来的专业机构评估出的报价。

因为李女士商铺的总使用年限是40年，已经使用了15年，还剩下25年。

按照李女士房屋每年最高租金为60多万，再加上装修费等其他费用，所以总体算下来估价为1508万。

虽说算法清清楚楚，可李女士不仅不为所动，甚至还质疑起了评估的准确性。

首先，李女士反驳道她的店铺房产证不是40年，而是70年。价格也是她咨询附近的其它商铺，按市场价制定的，别人都是这个价。

评估标准 资料图

而且李女士还得知，评估机构在评估价格的时候，居然不是按照房价而是按照商铺租金的收益，这大大地减少了店铺的赔偿。

李女士认为评估机构的评估方法不准确，她坚持赔偿款3000万，一分不多，一分也不能少。

对此，政府负责人解释说，如果要按市场价评估商铺的话，至少要有近期三个类似商铺的市场成交价作为样本。

可买卖商铺又不是像买菜那么简单，加上这个地段的商铺收益都不错，很少有店铺转让或者是买卖。

而李女士说的例子又太过久远，不具备参考性。所以政府这才按照商铺的租金收益进行了估价。

可即使如此，李女士还是表示不服。

她认为就算按照收益计算，商铺的赔偿也应该按照70年产权计算，而不是40年。

说着，还出示了写着70年的产权的房产证。

对此，负责人也立马做出了回应。负责人猜测可能是当初在办证的时候某些环节发生错误，导致房产证上显示的是70年。

相关协议

因为按照我国相关法律，商业用地的使用年限只有40年，住宅才为70年。

如果真的按照房产证上面的住宅70年计算，那么李女士将会得到更少的赔偿金额。

可即使李女士所有的疑问都被解释清楚了，她还是不能接受政府评估的价格跟她心理预期的相差太远。

她质疑政府找来的这家评估机构，暗箱操作，很大程度上维护的是政府利益。

李女士表示，当初她在了解拆迁补偿的时候得知评估的方法有很多种，为什么一定得按租金收益估价呢？

那么政府评估机构究竟是怎样制定评估标准的呢？

双方矛盾升级

根据政府负责人出示的同意书，李女士商铺所在的这栋楼，94户住宅和3家商铺全是政府评估机构挨家挨户评估的。

政府负责人出示的同意书

评估的标准是所有住户一起商议投票出来的。

可李女士说她根本就没有收到投票通知，等她从其它业主那得知时，投票已经结束了。

这让李女士觉得自己的权利被人剥夺了，她不甘心，于是请人重新做了一份评估报告。

李女士

这份报告把市场评估的10万一平方米，和铺收益8万8千一平方米两个方法综合起来再平均。

最终以9万一平方米估价，李女士店铺的价值应该是两千六百万左右。

很显然这份报告更合李女士的心意，于是她要求政府按这个标准赔偿。可却被以没有法律依据给拒绝了。

如果人人都能自己单独评估，那还了得。

因为价钱谈不拢，双方一直僵持着。李女士不答应拆迁，地铁施工队的进展也只能一拖再拖。

地铁项目负责人

工期延误，任务量又大，加上每天损失三四十万，相关负责人是苦不堪言。

可这边李女士也不好过。她不肯拆迁的事情传得沸沸扬扬，网友们都叫她“钉子户”。

认为她是见钱眼开，想借此机会大捞一笔。对此，李女士却觉得很委屈。

“我不想当钉子户，也不是钉子户”。

李女士认为，她绝对支持国家建设民生工程，她只是想要一个合理的赔偿而已。

李女士不同意相关协议

后来楼里的住户都已经搬走，只有李女士一家店铺还在开门营业。

因为施工交通受堵，人流量逐渐减少。慢慢的，李女士内心也开始动摇了起来。

既然赔偿不满意，那就置换店铺吧！

为了让工程早日结束，政府部门抓紧时间给李女士找了两个店铺，估值都是一千二百万，剩下的三百万决定用现金补差价。

可林女士到现场一看，没有一个满意的。不是嫌弃人流量不大，就是嫌弃太偏僻，交通不行。

政府负责人

紧接着又看了好几家，李女士还是不满意。没有一家像她以前那样，车水马龙，人来人往。

置换店铺没有成功，于是拆迁的事情再一次被耽搁了下来。

眼看着工期没剩下多少，地铁修建的相关负责人实在顶不住压力了。他们决定做出一定的让步。

于是联系李女士解决问题，可这时李女士就像是失联了一样。

无奈之下，武汉市江汉区政府给李女士下达了《房屋征收补偿决定》。这意味着政府将采取强制措施征收房屋。

还特地找来当地居委会和公证机构作为见证，将《房屋征收补偿决定》贴在李女士商铺的墙上。

如果李女士对这份《决定》有意见可以在20天内提出申诉。

如果没有提出，就代表李女士那么就代表李女士同意《决定》内容，政府就可以进行拆除。

20多天很快就过去了，但李女士一点动静也没有，市政府就此默认是李女士答应了，于是地铁得以加班加点的施工。

那么李女士真的答应了吗？对此事她究竟是什么态度呢？

2次告上法庭均失败

李女士

事实证明，李女士并非是默认，而是外出根本没有看到店铺上的公告，也没有一个人打电话通知她。

所以当她得知事情的真相之后，十分生气。于是一纸诉状把江汉区政府告上了法庭。

向武汉市政府申请行政复议，请求撤销江汉区政府的《房屋征收补偿决定》。

被驳回后，2015年19月8号，李女士又向武汉市中院提起行政诉讼，请求撤销武汉市政府的行政复议决定和江汉区政府作出的《房屋征收补偿决定》。

李女士始终认为自己是在维护自己的合法权益，可事情却并不像她想象的那样发展。

法院审判员

法院考虑到地铁项目涉及到国家公共利益，而且政府又有足够的担保金，就算按照李女士说的三千万补偿，也是足够的。

于是法院最终判决可以将房屋先行拆除，再进行赔偿。这也成为了湖北省首例先执行的案件。

2016年3月23号，伴随着挖掘机的轰鸣声，历时三年，李女士的商铺最终还是被拆除了。

结尾

其实李女士维护自己的合法权益没有错，但修建地铁是民生大计，与国家利益息息相关。

这种时候可能需要牺牲一些个人利益。

那么当个人利益与公共利益发生冲突的时候，是否都需要个人利益无条件的服从公共利益呢？

当然不是，本着最优最好的原则，双方可以协商，争取将利益达到最大化。

而且当个人利益服从集体利益时，国家也还是会保障个人的利益。

相信商铺拆除之后，市政府和法院会给到李女士一个满意的赔偿方案，保障她的合法权益。

个人利益，应该为公共利益做出让步吗？