现在房地产市场十分火热，买房成了很多家庭的必经之路，无论是自主还是*都是一个不错的选择。市场上房屋的类型有很多，其中回迁房是比较常见的一种，回迁房由于便宜，所以也很受欢迎。那么回迁楼房本和商品房一样吗？为什么不建议买回迁房？下面再来为大家介绍回迁楼买卖注意事项。

一、回迁楼房本和商品房一样吗

回迁房就是开发商因征收土地时，占用迁民的房子而赔偿给回迁户的房子；商品房是由发展商进行市场上交易出售的房子。一般回迁房的售价都普遍比商品房的售价低，那么回迁楼房本和商品房一样吗？

回迁房与商品房一样，都是有房产证的，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，而且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，所以不享有商品房的上述权能。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3、拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

二、为什么不建议买回迁房

1、不能办理房产证，不能过户

房产证相当于房屋的“身份证”，不能获得不动产证就不能进行抵押、转让等房屋*。不少回迁房会因为各种原因暂时领不到房产证，所以从回迁户那边购买的回迁房，是没办法办理过户手续的。有的回迁房即使能办理房产证，但办理的时间也很难保障。

2、过户登记费用高

虽然回迁房能够享受一些政策优惠，但是回迁房在过户时需要缴纳的费用更多，这会增加购房者过户登记费用的支出。如回迁房土地性质是划拨式的，那么就需要补交土地出让金，将划拨土地变成出让土地，这样才能够办理土地使用证。

3、存在一房多卖风险及违约风险

房价如果上涨，那么需要面临卖方违约或者是合同解除的风险。如果购买的回迁房性质是不能转让的，那么就有可能失去所购回迁房的一切权利。许多购买了回迁房的业主，一下子没办法办理备案登记或者是产权过户手续，就会面临一房多卖的情况，导致买方出资后无法取得房屋产权，有些甚至无法得到赔偿。

4、存在安全隐患

有许多回迁房在物业、消防、供暖等，甚至户籍迁入方面都存在许多问题。也有许多回迁房在建设之间就没有通过规划、审批、验收等程序的，房屋的设计、质量、配套设施以及装修工程的安全性也是没办法得到保障的。

三、回迁楼买卖注意事项

1、查看房产证

回迁房是限制3年内不能买卖的，所以一般开发商要等3年期到，才为业主办理房产证。所以，购买回迁房，咱们首先要看房产证。如果没有房产证，*别买。

2、没有房产证怎么办

很多拆迁户着急要钱，等不到3年就想卖房，会跟购房者签公证协议，3年后过户。这种做法风险是非常大的，但是往往房价也可以砍下一大块，如果购房者非要买的话，务必做好公证手续，以及严密防守卖房违约。

3、考察开发商，小区环境等

由于回迁房可能存在的问题，所以购买之前，务必要考察好开发商是不是靠谱，小区环境是否良好等等。

4、考察房屋质量

购买回迁房还是需要稍微了解一点建筑学知识的，比如外墙防水做的怎么样，地基打得如何等等，主要是防止开发商造回迁房偷工减料。

5、考察房屋所有人

回迁房的房东是宅基地的主人，这种家庭可能会有个问题，就是亲戚关系极其复杂。比如老爷子分了房子要卖，结果你没买多久老爷子去世了，子女争遗产，那么就会牵扯到你买的这个房子产权问题。